Definition
Ein Pachtverhältnis ist ein rechtliches Interesse an einem Grundstück für einen bestimmten Zeitraum. Mit anderen Worten: Ein Mieter hat die Kontrolle über ein Grundstück für einen bestimmten Zeitraum.
Mietverhältnis“ und „Pachtvertrag“ bedeuten dasselbe, aber üblicherweise wird der Begriff „Mietverhältnis“ verwendet, um sich auf kurzzeitige Mietverhältnisse zu beziehen, während der Begriff „Pachtvertrag“ verwendet wird, um langfristige Mietverhältnisse von über 21 Jahren zu beschreiben (siehe Pachtgrundstück für weitere Details). Ein gemeinsames Mietverhältnis ist ein Mietverhältnis, das von mehr als einer Person gehalten wird.
Schlüsselelemente
In der Rechtssache Street gegen Mountford entschied das House of Lords, dass die Realität einer Vereinbarung und nicht das Etikett, das einer Vereinbarung beigefügt ist, darüber entscheidet, ob es sich bei einem Mietverhältnis um ein Mietverhältnis oder eine Lizenz handelt. Sie identifizierten die Kennzeichen eines Mietverhältnisses als:
– die Gewährung des ausschließlichen Besitzes von Räumlichkeiten
– für einen bestimmten Zeitraum
– zu einer Miete.
Darüber hinaus muss vorhanden sein:
– eine Absicht, ein Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter zu schaffen
– zwei getrennte Parteien (d. h. ein Vermieter und ein Mieter), da eine Person sich selbst kein Mietverhältnis einräumen kann.
Ausschließlicher Besitz
Alleiniger Besitz ist mehr als die alleinige Nutzung. Es ist das Recht des Mieters, alle Personen, einschließlich des Vermieters, von der Wohnung auszuschließen. Die Räumlichkeiten, die vermietet werden, müssen nicht eine ganze Wohnung oder ein ganzes Haus darstellen. Es ist möglich, ein Mietverhältnis über ein einzelnes Zimmer zu haben.
Um festzustellen, ob das Recht auf ausschließlichen Besitz besteht, müssen sowohl der Vertrag als auch die Realität der Situation untersucht werden.
In der Rechtssache Street gegen Mountford gestattete der Vermieter M, verschiedene Räume in einem Haus zu bewohnen. Eine Bedingung ihres Aufenthalts war, dass der Vermieter jederzeit uneingeschränkten Zugang zu den Räumen haben würde. Das Gericht entschied, dass der tatsächliche Sachverhalt der Vereinbarung dieses Maß an Zugang nicht erforderte und dass M ausschließlicher Besitz gewährt worden war.
Die Tatsache, dass ein Vermieter sich das Recht vorbehalten hat, die Räume unter bestimmten Umständen zu betreten, z. B. um Reparaturen durchzuführen, entzieht dem Mieter nicht den alleinigen Besitz. Vielmehr ist die Tatsache, dass sich der Vermieter ein solches Recht vorbehalten hat, ein positives Indiz für ein Mietverhältnis.
Für eine Laufzeit
Die Laufzeit eines Mietverhältnisses kann entweder sein:
– befristet (z.B. 12 Monate)
– periodisch (z. B. von Monat zu Monat).
Die „Dauer“ eines periodischen Mietverhältnisses wird durch die „Mietdauer“ impliziert. Wenn die Miete als wöchentlicher Betrag angegeben ist, ist die Dauer des Mietverhältnisses wöchentlich, auch wenn der Vertrag besagt, dass die Miete vierzehntägig im Voraus zu zahlen ist.
Ein Mietverhältnis kann nicht für eine unbestimmte Dauer abgeschlossen werden (dies ist ein unübliches Szenario). Nach dem Law of Property Act 1925 wird ein Mietverhältnis auf Lebenszeit als ein Mietverhältnis für 90 Jahre angesehen. In einem weiteren Fall, in dem eine Vereinbarung über ein vermeintliches „Monat-zu-Monat“-Mietverhältnis mit Grundschutz dem Vermieter nicht erlaubte, das Mietverhältnis durch Zustellung einer Kündigung zu beenden, entschied der Oberste Gerichtshof, dass es sich tatsächlich um ein Mietverhältnis für 90 Jahre handelte.
Vertragliche und gesetzliche periodische Mietverhältnisse
In einer befristeten Vereinbarung kann festgelegt werden, dass das Mietverhältnis nach Ablauf der Befristung auf regelmäßiger Basis fortgesetzt wird; in diesem Fall wird es nach Ablauf der Befristung zu einem „vertraglichen regelmäßigen Mietverhältnis“.
In diesem Fall wird das Mietverhältnis nach Ablauf der Befristung zu einem „contractual periodic tenancy“. Endet ein befristetes Mietverhältnis und sieht der Vertrag keine Verlängerung vor, endet das rechtliche Interesse des Mieters, es sei denn, es unterliegt einem der Parlamentsgesetze, die für Mietverhältnisse gelten (z. B. ein „assured shorthold tenancy“), dann entsteht ein „statutory periodic tenancy“.
Miete
Theoretisch ist die Zahlung einer Miete keine wesentliche Bedingung für das Bestehen eines Mietverhältnisses. In der Praxis ist dies jedoch ein Merkmal der meisten, wenn nicht aller, Mietverhältnisse.
Absicht, ein Rechtsverhältnis einzugehen
Ein Mietverhältnis ist ein Vertragstyp und erfordert als solcher die Absicht, eine rechtsverbindliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter einzugehen.
Zu den Vereinbarungen, bei denen keine Absicht besteht, ein Rechtsverhältnis einzugehen, gehören normalerweise Unterkünfte, die von Familienmitgliedern oder als Akt der Großzügigkeit, Wohltätigkeit oder Freundschaft zur Verfügung gestellt werden. Jeder Fall muss jedoch anhand seiner Fakten beurteilt werden. Für weitere Informationen siehe Was ist eine Lizenz?
Außergewöhnliche Fälle
Es gibt Ausnahmefälle, in denen ein Mietverhältnis normalerweise nicht begründet wird, selbst wenn die Schlüsselelemente vorhanden sind. Dazu gehört ein Dienstleistungsmieter (in gebundenen Unterkünften).